Zdarza się, że osoba kupująca nieruchomość nabędzie mieszkanie razem z lokatorem – na skutek własnej niewiedzy lub intencjonalnie, mając pełną świadomość tego faktu. Co należy zrobić w takim wypadku i jak powinny zabezpieczyć osoby, które chcą nabyć nieruchomość bez lokatorów?
Zakup mieszkania z lokatorem – co to oznacza dla nabywcy?
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego np. mieszkania w Łomży może się zdarzyć, że będzie to lokal z najemcami, którzy wynajęli nieruchomość od poprzedniego właściciela. Wbrew pozorom dla niektórych kupujących taka sytuacja jest niezwykle korzystna – mowa o osobach, które i tak chciały przeznaczyć nieruchomość na wynajem. Warto przy tym pamiętać, że nowy właściciel mieszkania – po podpisaniu aktu notarialnego – staje się automatycznie stroną zawartej wcześniej z najemcami umowy. Zmiana właściciela nie jest podstawą do wypowiedzenia najemcy umowy.
Osoba, która zakupiła mieszkanie razem z lokatorami może wypowiedzieć umowę wyłącznie na zasadach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Chodzi m.in. o sytuację, gdy lokator zalega z czynszem i innymi opłatami ujętymi w umowie najmu przez co najmniej przez trzy miesiące, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na uiszczenie należności. W takim przypadku okres wypowiedzenia umowy wynosi jeden miesiąc. Podobnie jest w przypadku, gdy najemca używa lokalu niezgodnie z umową, niszczy nieruchomość lub podnajmuje jej część bez zgody właściciela.
Zakup mieszkania z lokatorem na licytacji komorniczej
Kupno mieszkania z lokatorem jest stosunkowo częste w przypadku licytacji komorniczych – zgodnie z przepisami komornik może przeprowadzić licytację mieszkania razem z lokatorami. Dochodzi do tego w momencie, gdy właściciel nie wywiązał się ze swoich zobowiązań, a wierzyciel zgłosił sprawę do sądu, w związku z czym egzekucją długu zajął się komornik. Warto jednak pamiętać, że w takim przypadku ma on obowiązek poinformowania o obecności lokatorów. W innym wypadku nabywca mieszkania z licytacji komorniczej może dochodzić swoich praw w sądzie.
Zakup mieszkania w takim przypadku jest jednak niezwykle ryzykowny – bo jeśli lokator nie opuści dobrowolnie mieszkania, nowy nabywca musi wystąpić o eksmisję. Problem polega jednak na tym, że takie sprawy na ogół trwają dość długo. W dodatku niektóre grupy są chronione przez prawo (np. kobiety w ciąży, osoby niepełnosprawne czy bezrobotne) i one mogą być eksmitowane z mieszkania dopiero po przyznaniu im lokalu socjalnego, co często trwa co najmniej kilka lat.
Jak zabezpieczyć się przed zakupem mieszkania z lokatorami?
Zdecydowana większość przyszłych nabywców nieruchomości nie chce jednak kupować mieszkania z lokatorem. W tym celu warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której znajdzie się odpowiedni warunek – czyli że do umowy dojdzie ostatecznie tylko jeśli mieszkanie będzie wolne od praw osób trzecich, w tym najemców i lokatorów, w dniu zawarcia właściwej umowy.
